تطبق أحكام نظام التمويل العقاري ولائحته التنفيذية، وأحكام نظام مراقبة شركات التمويل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/51) وتاريخ 13/08/1433هـ ولائحته التنفيذية أو نظام مراقبة البنوك الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/5) وتاريخ 22/2/1386هـ (بحسب الحال)، ونظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13/08/1433هـ.
1. التعريفات
ما لم يقتض السياق خلاف ذلك، يكون للألفاظ والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها كما يلي:
" إشعار التأخر"
يعني الإشعار الخطي المقدم من قبل الممول للمستفيد حال تأخر المستفيد أو امتناعه عن سداد أي قسط مستحق في تاريخ استحقاقه لمدة معينة. ويبين الممول في الإشعار تأخر المستفيد عن سداد القسط المستحق كما يشير فيه إلى أن امتناع المستفيد عن سداد عدد معين من الأقساط أو التأخر عن موعد سدادها سيؤدي إلى اعتبار المستفيد متعثراً ويعرضه (والكفيل إن وجد) إلى الإجراءات القضائية والتحصيلية حينها.
"إشعار التعثر"
يعني الإشعار الخطي المقدم من قبل الممول للمستفيد حال تأخره او امتناعه عن سداد عدد معين من الأقساط وفقاً للمادة (أحكام التأخر في السداد)، وذلك بعد التزام الممول بإرسال كافة إشعارات التأخر إلى المستفيد. ولا بد أن يتضمن إشعار التعثر ما يلي: (1) سبب أو أسباب التعثر. (2) كيفية تصحيح التعثر ومعالجته (3) المدة الممنوحة للمستفيد لتصحيح التعثر قبل البدء في إجراءات التنفيذ على الضمانات المقدمة من قبل المستفيد عن طريق الجهات القضائية ذات العلاقة، على ألا تقل تلك المدة عن (20) يوم عمل (4) كيفية إيقاف إجراءات التنفيذ على الضمانات والتعويضات المستحقة للممول لإيقاف تلك الإجراءات.
"الأطراف"
تعني الممول والمستفيد و"طرف" تعني أياً منهما.
"الأقساط الآجلة"
تعني الأقساط الواجب دفعها بحسب المبالغ وفي التواريخ المنصوص عليها في (جدول الأقساط الآجلة)، ويشار إلى مفردها
بـ "القسط".
"الدفعات"
تعني الدفعة الأولى والدفعة الأخيرة.
"الصيانة الأساسية"
تعني الصيانة التي يتوقف عليها بقاء الأصل الممول بحسب العرف.
"الصيانة التشغيلية"
تعني الصيانة التي يحتاج إليها الأصل الممول لاستمرار منفعته بحسب العرف.
الممول
يعني الطرف الذي باع العقار.
المستفيد
يعني الطرف الذي اشترى العقار.
"تاريخ سداد القسط الآجل"
يعني كل تاريخ يستحق فيه قسط من الأقساط.
"كلفة الأجل"
تعني قيمة الأجل المقررة على المستفيد ، ويمكن التعبير عنها بنسبة مئوية من مبلغ التمويل المقدم للمستفيد.
"مبلغ السداد الكلي المبكر"
يعني المبالغ المستحقة حال رغبة المستفيد بالسداد الكلي المبكر .
"معدل النسبة السنوي (APR)"
يكون معدل النسبة السنوي هو معدل الخصم الذي تكون فيه القيمة الحالية لجميع الأقساط والدفعات الأخرى المستحقة على المستفيد، التي تمثل إجمالي المبلغ المستحق، مساويةً للقيمة الحالية لأقساط مبلغ التمويل المتاحة للمستفيد وذلك في التاريخ الذي يكون فيه مبلغ التمويل (أو أول دفعة منه) متاحاً للمستفيد محسوباً وفقاً للمعادلة الواردة في اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل
"يوم عمل"
يعني اليوم الذي تعمل فيه المصارف في المملكة العربية السعودية بشكل اعتيادي، أو اليوم الذي تعمل فيه الجهات الحكومية بشكل اعتيادي
وذلك فيما يتعلق بأمور التسجيل والتوثيق والإفراغات وغيرها من الأعمال التي تقوم بها الجهات الحكومية.
2. أحكام سداد الأقساط الآجلة
يلتزم المستفيد بأن يسدد للممول الأقساط الآجلة (بالإضافة إلى أي رسوم أو ضرائب حكومية مفروضة متعلقة بها) بشكل منتظم، وفقاً لـ (جدول الأقساط الآجلة) ودون الحاجة إلى تقديم مطالبةٍ من الممول، ويجوز للمول -بناءً على تفويض من المستفيد- استقطاع مبلغ الأقساط الآجلة ذات العلاقة عند نزول الراتب الشهري في حساب المستفيد.
إذا استُحق أي مبلغ من المستفيد في غير يوم عمل، فيجوز للمستفيد دفع هذا المبلغ في يوم العمل اللاحق له مباشرة، على أنه يجوز للممول استقطاع مبلغ القسط الآجل -في حال تفويض المستفيد له بذلك- في موعد استحقاقه ولو كان ذلك في غير يوم عمل.
3. أحكام التأخر في السداد
يعد المستفيد مخلاً بالتمويل في حال امتناعه عن سداد ثلاث أقساط متتالية، أو التأخر في سداد خمس أقساط متفرقة لمدة سبعة (7) أيام عمل أو أكثر لكل دفعة من تاريخ استحقاقها لكل (5) خمسة سنوات.
في حال تأخر المستفيد سبعة (7) أيام عمل عن سداد أي قسط مستحق في تاريخ سداده بشكل كلي أو جزئي، يقوم الممول بإرسال إشعار التأخر للمستفيد يبين فيه تأخر المستفيد عن السداد مع إعلامه بوجوب السداد الفوري.
في حال امتناع أو تأخر المستفيد عن سداد الأقساط المستحقة وفقاً للفقرتين أعلاه فإنه يحق للممول حينها اعتبار المستفيد متعثراً ويقوم بإرسال إشعار التعثر إليه
يقوم المستفيد بالتواصل مع الممول لطلب الاستشارة في حال مواجهته صعوبات مالية وفي حال عدم قدرته على تحمل التزاماته ، وعلى الممول أن يناقش مع المستفيد الخيارات التي يمكن أن يتيحها له الممول بما يتناسب مع وضعه المالي.
لا يجوز للممول فرض غرامات تأخير أو رسوم تحصيل تزيد عن المبلغ المستحق وبحد أعلى قيمة قسط واحد لكامل فترة التمويل.
4. أحكام السداد المبكر
السداد الجزئي المبكر
يجوز للمستفيد السداد الجزئي المبكر في أي وقت بما لا يقل عن دفعتين وفقاً ل (جدول الأقساط الآجلة) وذلك لمرة واحدة كل (5) خمس سنوات. ويحق للممول قبول السداد لأكثر من مرة خلال نفس الفترة.
في حال بلغت الأقساط المدفوعة بشكل جزئي مبكر (6) ستة أقساط أو أكثر، فإنه لا يجوز للممول تحميل المستفيد كلفة الأجل لهذه الأقساط. وللممول الحصول على تعويض عن كلفة إعادة الاستثمار بما لا يتجاوز كلفة الأجل للأشهر الثلاثة التالية للسداد، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص. بالإضافة إلى ما يدفعه الممول لطرف ثالث ، إذا كانت نفقات لا يمكن استردادها، وذلك عن المدة التي تم سدادها.
يقوم الممول بعد سداد المستفيد بشكل جزئي بتزويد المستفيد بجدول أقساط آجلة محدث يبين مبلغ الأقساط الآجلة الجديدة بعد الأخذ بالاعتبار المبالغ التي قام المستفيد بسدادها بشكل جزئي مبكر.
السداد الكلي المبكر:
يجوز للمستفيد في أي وقت التقدم بطلب السداد الكلي المبكر خلال مدة لا تقل عن عشرة أيام قبل حلول تاريخ سداد القسط الآجل.
يحق للممول مطالبة المستفيد بالمبالغ التالية لتمكينه من السداد الكلي المبكر، وسيشار إلى هذه المبالغ فيما بعد بـ ("مبلغ السداد الكلي المبكر"):
الأقساط الآجلة المستحقة وغير المدفوعة.
المبلغ المتبقي من مبلغ التمويل.
تكلفة إعادة الاستثمار، بما لا يتجاوز كلفة الأجل لأقساط الأشهر الثلاثة اللاحقة لآخر قسط استحق قبل تقدم المستفيد بطلب السداد الكلي المبكر حسب (جدول الأقساط الآجلة.)
ما يدفعه الممول لطرف ثالث من نفقات غير قابلة للاسترداد.
يلتزم المستفيد بدفع مبلغ السداد الكلي المبكر المستحق خلال سبعة أيام عمل من تاريخ إعلامه به، ويلتزم الممول بإصدار خطاب إخلاء الطرف للمستفيد وتحديث سجله الائتماني لدى شركات المعلومات الائتمانية خلال مدة لا تتجاوز سبعة (7) أيام عمل من تاريخ السداد.
إذا تقدم المستفيد بطلب السداد الكلي المبكر قبل إتمام السنة الثانية من تاريخ ابتداء هذا التمويل فيحق للممول مطالبته بدفع قيمة كامل الأقساط المتبقية لهذه السنتين (شاملة كلفة الأجل لهذه الأقساط) وذلك بالإضافة إلى مبلغ السداد الكلي المبكر.
5. التكاليف والنفقات
يكون المستفيد مسؤولاً عن دفع جميع التكاليف والنفقات والرسوم والضرائب والفواتير التي تتعلق بانتفاعه بالأصل الممول سواء كانت مفروضة حالياً أو قد تفرض مستقبلاً.
للممول مطالبة المستفيد بمقدار التكلفة الفعلية لجميع التكاليف والنفقات التي تحملها للغير والتي تتعلق بالأصل الممول، وتشمل فواتير الخدمات العامة وأي رسوم أو ضرائب، على أن يقوم بتقديم كافة الوثائق التي تثبت تحمله لهذه التكاليف والنفقات للمستفيد.
يلتزم المستفيد بدفع التكلفة الفعلية لجميع التكاليف والنفقات والرسوم والضرائب التي تحملها الممول للغير والتي تتعلق بالأصل الممول، أو تلك الناشئة عن الحفاظ على حقوقه.
يحق للمستفيد في حال عدم قناعته بالتكاليف والنفقات والرسوم غير الحكومية التي يطلبها الممول تقديم اعتراض لدى الممول بخصوص هذه المبالغ، وفي حال عدم قبول الممول لاعتراض المستفيد فيحق للمستفيد الاعتراض لدى المحكمة المختصة بشأنها.
في حال تقدم المستفيد باعتراض لدى المحكمة المختصة فيما يتعلق بالتكاليف والنفقات، فلا يحق للممول التنفيذ على الضمانات المقدمة من قبل المستفيد أو اتخاذ أي إجراءات أخرى ضده بخصوص هذه المبالغ بأي شكل من الأشكال حتى تفصل في الاعتراض المقدم.
6. صيانة الأصل الممول
يكون المستفيد مسؤولاً عن كافة تكاليف وأعمال الصيانة الأساسية والتشغيلية على نفقته الخاصة بعد إفراغ الأصل الممول لصالحه وتمكينه منه.
يحق للمستفيد حال ظهور عيبٍ في الأصل الممول مطالبة المطور العقاري أو بائع الأصل الممول الأول الذي اشترى منه الممول الأصل بإصلاح ذلك العيب أو تعويضه عنه، ويلتزم الممول بتقديم كافة المستندات المطلوبة والدعم اللازم بما يمكّن المستفيد من تقديم مطالبته لبائع الأصل الممول الأول أو المطور العقاري مباشرة.
للمستفيد الرجوع للمحكمة المختصة عند عدم قيام المطور العقاري أو بائع العقار الأول بإصلاح هذا الخلل لإلزامهم بإصلاحه أو لطلب التعويض عن قيمة الإصلاح أو في حال إنقاص هذا الخلل لقيمة الأصل الممول أو غير ذلك من التعويضات المتاحة له شرعاً أو بموجب الأنظمة واللوائح السارية.
7. التأمين
يتحمل الممول قيمة التأمين التعاوني على الأصل الممول، كما يتحمل قيمة التأمين على مخاطر وفاة المستفيد أو عجزه، وللممول تحميل قيمة التأمين على المستفيد ضمن إجمالي المبلغ المستحق.
يستحق الممول التعويضات التأمينية المستحقة في حال التلف وفقاً للمادة (تلف الأصل الممول) أو في حال وفاة المستفيد أو عجزه وفقاً للمادة (وفاة المستفيد أو عجزه).
يجب على الممول بيان تكلفة التأمين الإجمالية والسنوية في جدول الأقساط الآجلة كما يجب عليه إرفاق وثيقة التأمين مع كل طلب تمويل وتزويد المستفيد بالوثيقة عند تجديدها ليتمكن من قراءتها وفهمها. ولا يحق للممول تحميل المستفيد تكلفة تأمين تفوق التكلفة الحقيقية التي يدفعها الممول لشركة التأمين كتكلفة تأمين الأصل الممول.
يلتزم المستفيد بشروط وثيقة التأمين المقدمة كما يلتزم بعدم القيام بأي عمل يؤثر على سريان أو فعالية التغطية التأمينية، ويتحمل المستفيد كافة المخاطر والأضرار الناتجة عن استخدامه للأصل الممول مع علمه بعدم سريان أو فعالية التغطية التأمينية عليه.
8. تلف الأصل الممول
في حال تلف الأصل الممول تلفاً يمنع الانتفاع به بشكل كلي وفي حال وجود أي تعويضات تأمينية وفقاً للمادة (التأمين)، فيستحق الممول أولا مبلغاً لا يتجاوز مبلغ السداد الكلي المبكر المستحق في تاريخ التلف، على أن يستحق المستفيد كافة المبالغ المتبقية من مبلغ التعويضات التأمينية المدفوعة بعد ذلك.
يلتزم الممول بإصدار خطاب إخلاء الطرف للمستفيد وتحديث سجله الائتماني لدى شركة المعلومات الائتمانية خلال مدة لا تتجاوز سبعة (7) أيام عمل من تاريخ سداد مبلغ السداد الكلي المبكر للممول.
يتحمل المستفيد الخسائر الناتجة عن تلف الأصل تلفاً يمنع الانتفاع به بشكل جزئي، على أن يقوم الممول بمنح المستفيد كافة مبالغ التعويضات التأمينية المتحصلة له كنتيجة لهذا التلف.
9. وفاة المستفيد أو عجزه
وفاة المستفيد وعجزه كليًا
يعفى المستفيد في حالة الوفاة أو العجز الكلي وفقًا لضوابط وإجراءات التحصيل للعملاء الأفراد الصادرة من البنك المركزي السعودي. ويعد المستفيد عندها مؤديًا لكامل التزاماته.
عجز المستفيد جزئيًا
لا يؤثر عجز المستفيد عجزاً جزئياً على التزاماته وحقوقه مالم يؤد ذلك إلى امتناعه أو تأخره في سداد الأقساط.
في حال كفاية مبالغ التغطية التأمينية لسداد مبلغ السداد الكلي المبكر، فعندها يعد المستفيد مؤدياً لكامل التزاماته .
